Vedtatt på ordinært sameiemøte den 27. april 2006 i medhold av lov om eierseksjoner av 4. mars, nr. 7
Endret 26. mars 2009 på ordinært sameiemøte; pkt. 7 og pkt 12
Endret 16. april 2009 på ekstraordinært sameiemøte; pkt 7
Endret 11. april 2016 på ordinært sameiemøte; pkt 5 og pkt 4-2 (1)
Sist endret på ordinært årsmøte 10.04.2018
1. Navn og formål
Sameiets navn er Sameiet Stubben.
Sameiet består av 34 eierseksjoner, fordelt på Bråtenalleen 35 og Betzy Kjelsbergs vei 1, gnr. 77, bnr. 170 i Oslo kommune, i henhold til oppdelingsbegjæring tinglyst den 6. september 1983.
For hver eierseksjon er det fastsatt en sameiebrøk basert på den enkelte seksjons areal.
Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke i henhold til oppdelingsbegjæringen omfattes av seksjoner med enerett til bruk er fellesarealer. Det er inngått avtale mellom seksjonseierne om enerett til bruk av boder i kjeller. Denne avtale er bindende for alle nåværende og fremtidige seksjonseiere og kan ikke endres uten at seksjonseiere som berøres av endringen samtykker i det.
Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjonen av eiendommen, gnr. 77, bnr. 170 i Oslo kommune med fellesanlegg av enhver art.
1.1 Forretningsførsel og revisjon
Sameiet skal ha godkjent forretningsfører og revisor. Sameiets revisor velges av sameiermøtet og tjenestegjør inntil ny revisor velges. Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.
2. Organisering av sameiet og råderett
Alle seksjonseiere er medeiere av sameiet og seksjonene kan ikke skilles fra deltakerinteressen i sameiet. Hver sameier får skjøte på sin seksjon, med full disposisjonsrett til den leilighet som er knyttet til seksjonen.
Seksjonene kan fritt omsettes, pantsettes eller disponeres på annen måte, forutsatt at eierne overholder bestemmelsene i vedtektene, generelle ordensregler, fastsatt av sameiermøtet, jfr. § 6 om godkjennelse. Bruksenheten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt.
Både utvendige og innvendige bygningsmessige forandringer eller installasjoner skal meldes til styret.
3. Fellesutgifter (husleie)
Fellesutgifter er utgifter ved eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet. Fellesutgiftene skal fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene. Sameierne må i rimelig utstrekning gi panterett i sin seksjon for sine økonomiske forpliktelser overfor sameiet, jfr § 14, i den ustrekning dette ikke er regulert i lov om eierseksjoner.
Styret kan endre felleskostnadene med en måneds varsel.
4. Vedlikehold
4-1 Sameiers vedlikeholdsplikt
Innvendig vedlikehold av egen seksjon samt andre rom som hører under seksjonen, påhviler fullt ut for egen regning den enkelte sameier.
(1) For vann- og avløpsledninger regnes fra og med forgreiningspunktet inn til seksjonen, og for elektriske ledninger regnes fra og med seksjonens sikringsboks.
(2)Sameier er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter.
(3)Sameier skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om insekter og skadedyr plikter sameier straks å melde fra skriftlig til styret.
(4)Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.
(5) Oppdager sameier skade i boligen, som sameiet er ansvarlige for å utbedre, plikter sameier straks å melde fra skriftlig til styret.
4-2 Sameiets vedlikeholdsplikt
(1) Sameiet skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand, så langt ikke plikten ligger på den enkelte sameier. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold og utskifting av vinduer og balkongdør.
(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner, til forgreningspunktet inn til leiligheten, skal sameiet holde ved like. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom leilighetene, dersom det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren.
(3) Sameieren skal gi adgang til leiligheten, slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskiftning. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres, slik at det ikke er til unødig ulempe for sameieren eller annen bruker av leiligheten.
(4)Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene er sameiets ansvar.
5. Vedlikeholdsfond
Sameiemøtet oppretter fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter oppad begrenset til NOK 500 000. NOK 120 000 av årlige felleskostnader overføres til fondet hvert år. Avsetning til fondet er en tvungen post i sameiets budsjett. Det opprettes egen bankkonto til dette formål.
6. Godkjennelse av sameiere
Erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må meldes til styret for godkjennelse. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.
7. Styret
Styret skal bestå av minst tre medlemmer, Styret velges av sameiermøtet for ett år ad gangen. Styrets leder velges særskilt.
Krav til de som stiller til valg i styre og sittende styre, er at felleskostnadene skal være betalt.
8. Styrets kompetanse
Styret står for forvaltningen av felles anliggender i samsvar med lov om eierseksjoner, sameiets vedtekter, og vedtak av sameiermøtet.
Styret kan treffe vedtak når minst tre medlemmer er tilstede og alle er enige i vedtaket. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet med mer enn 3 deltakere, gjør lederens stemme utslaget.
I felles anliggender og ved salg, pantsettelse eller bortfeste, representerer styret sameierne og forplikter dem ved sin underskrift. Lederen og ett styremedlem i fellesskap forplikter sameiet og tegner i sameiets navn. Styret kan gi prokura.
9. Sameiermøtet
Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet. Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen 30. april.
Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig eller når revisor, eller minst en tiendedel av sameierne skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
Innkalling til sameiermøtet skal skje skriftlig til medlemmene med varsel på minst åtte dager, høyst 20 dager. Ekstraordinært sameiermøte kan likevel, om det er nødvendig innkalles med kortere frist som dog skal være minst tre dager. Innkalling til ekstraordinært sameiermøte skal være skriftlig, og angi tid, sted og saker som vil bli behandlet. Det ekstraordinære sameiermøtet har tilsvarende myndighet som det ordinære sameiermøtet.
Saker som en sameier ønsker behandlet på det ordinære sameiermøtet, skal nevnes i innkallingen når det settes frem krav om det senest 3 uker før møtet. Skal et forslag, som etter lov om eierseksjoner, må vedtas med minst to tredjedels flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være nevnt i innkallingen.
Det kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmer til vedtak om:
- Nyanskaffelser.
- Forbedringer og utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftenes størrelse må anses som vesentlige.
- Fastsetting av vedtekter og husordensregler, samt endringer av disse.
10. Saker som skal behandles på ordinært sameiermøte
På det ordinære sameiermøtet skal disse saker behandles:
- Konstituering
- Årsmelding fra styret
- Årsregnskap og budsjett, herunder anvendelse av årsoverskudd/dekning av årsunderskudd
- Valg
- Godtgjøring til styret og revisor
- Andre saker som er nevnt i innkallingen
11. Møteledelse og avstemming
Sameiermøtet ledes av styrets leder, med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder.
Med de unntak som følger av lov eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig (simpelt) flertall av de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet gjør styrelederens stemme utslaget. Når styreleder ikke har stemt, og ved valg, foretas loddtrekning.
12. Om Sameiemøtet
I Sameiermøtet har sameierne stemmerett med en stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre det fremgår at annet er nevnt. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Ingen kan være fullmektig for mer enn en sameier, i tillegg til egen rettighet.
Styret og forretningsfører plikter å være tilstede på sameiermøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Revisor og ett ekstra husstandsmedlem fra hver boligseksjon har rett til å være tilstede på sameiermøtet og til å uttale seg.
Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over de saker som behandles, og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst to av de tilstedeværende sameierne valgt av Sameiermøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne.
13. Sikkerhet
Så fremt ikke annet fremgår av lov om eierseksjoner, tinglyses følgende formulering i oppdelingsbegjæringen: Sameiet forbeholder seg panterett i hver enkelt seksjon for et beløp kr 10 000 til sikkerhet for sameierens økonomiske forpliktelser overfor sameiet.
14. Mislighold
Hvis en sameier, til tross for advarsel, vesentlig misligholder sine forpliktelser, som manglende. betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensreglene, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. Eierseksjonslovens § 16.
15. Fravikelse
Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13, jfr. Lov om eierseksjoner § 16 a.
16. Bygningsmessige arbeider
Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc. kan skje etter en samlet plan for den enkelte bygning og etter forutgående godkjenning av styret. Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene, må godkjennes av styret før bygningsmelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlig betydning for de øvrige sameierne, skal styret forelegge spørsmålet for sameiermøtet til avgjørelse.
17. Habilitetsregler for sameiermøtet og styre
Ingen kan som sameier eller fullmektig eller ved fullmektig delta i noen avstemming på sameiermøte om rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar. Heller ikke kan noen delta i avstemming om rettshandel overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar dersom vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.
18. Forholdet til lov om eierseksjoner
For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, eller når vedtektene strider mot eierseksjonsloven, gjelder reglene i Lov om eierseksjoner av mars 1983 nr. 7.
19. Ikrafttreden
Disse vedtektene trer i kraft straks de er vedtatt, og erstatter tidligere vedtekter. Vedtak bekjentgjøres ved brev lagt i den enkelte sameiers postkasse, eller ved egen forsendelse.
20. Taushetsplikt
Styremedlemmer, forretningsfører og ansatte i sameiet har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i sameiet får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.
21. Mindretallsvern
Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel til skade for sameierne eller sameiet.